近日，一则关于碧桂园200亿元额度公司债发行“中止”的消息快速发酵。

事实上，今年5月以来，机构在大量抛售地产债。

面对投资者的“用脚投票”和舆论质疑，碧桂园回应：中止原因是募投项目调整。公司经营状况良好，不会违约。

房企融资再遇“寒流”

东方园林10亿元债券发行“遇冷门”刚过去不久，债市又现波澜。

5月28日上交所信息披露显示，房地产龙头企业碧桂园拟发行的“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”状态变为“中止”。2月7日，该公司债项目就曾被更改为“中止”。

募集说明书显示，公司本次公开发行债券拟募集资金总额不超过200亿元（含本数），扣除发行费用后，150亿元投向于长租项目，剩余资金用于偿还公司借款。

碧桂园有关负责人对中国证券报（公众号：xhszzb）记者表示，本次公司债中止的原因主要系公司拟调整债券的募投项目，以使募集资金更好地匹配募投项目并得到更加有效的运用。相关事项还在和中介机构商讨、论证中。待相关事项确定后，公司将继续推进本次债券的审核和发行工作。公司始终看好国内资本市场，推进公司及下属主体在国内资本市场发债及其他融资方式的相关事宜。

无独有偶，5月30日，合生创展2018年非公开发行公司债券遭“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿元。

屋漏又逢连夜雨。今天（5月30日），一则“碧桂园的中票违约”的消息又在朋友圈流传。

对此，碧桂园回应称：截至2017年末，公司现金及银行存款约1484亿元，达上市以来最高水平；另有2485.1亿元银行贷款额度尚未使用；实现净经营性现金流240.8亿元，继2016年后再度为正；加权平均融资成本下降44个基点至5.22%，创历史新低。重点是，2017年，公司在规模高速扩张的情况下第二年实现正的净经营性现金流。

房企负债创近年新高

前两年房地产市场一片大火之际，房企迅速扩大规模。去年中国商品房销售面积、销售额双双刷新历史纪录，碧桂园、万科、恒大的销售规模均突破5000亿元。在销售创新高的同时，上市房企的负债率也不断上行，达到了近年来的最高点。

Wind数据显示，2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。今年一季度，A股128家上市房企负债合计达到6.86万亿，平均资产负债率64.13%，负债超过百亿的房企增加到67家，资产负债率超过80%的房企数量35家。

碧桂园等港股上市房企负债同样处于高位，碧桂园、中国恒大、融创去年总负债分别为9330.57亿元、15195.44亿元、5624.44亿元，资产负债率分别为88.89%、86.25%、90.27%。

数据来源：Wind

数据来源：Wind

在负债高企的同时，房企的现金流却不容乐观。Wind数据显示，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家，占比超过一半，万科A为-803.64亿元、华夏幸福为-197.15亿元、绿地控股为-129.47亿元。

另一个不容忽视的问题是房企即将到来的天量到期债务。

据天风证券统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务，2018年全年的到期量将达1949亿元，其中主要集中在三四季度，分别高达932亿元、698亿元，2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

针对房企债务出现的到期潮，机构的态度也非常明确：抛！

今年五月份，交易机构规模性抛售地产债。5月9日地产债成交量72.79亿元；紧接着5月10日地产债抛售量攀升至84.54亿元，而此前日均仅35亿元。这样集中性抛售交易此前并不多见，可见机构投资者持有地产债的信心正在逐渐下降。

ABS融资成救命稻草

华南某资深房地产人士表示，“资金回笼是房企的命根子，在银行贷款收紧，发债形势严峻的情况下，房企一方面提高回款率，加快资金回笼。某知名房企此前就下发文件要求提高周转速度。另一方面，房企也转而通过ABS融资杀出一条血路，尤其是类REITs产品。”

中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心近期发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，随着楼市调控的深入，房地产行业的信贷环境也持续收紧，2017年房企融资结构开始发生显著变化。去年上市房企公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加，房企的融资方式也越来越多元化，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现，2017年多家房企成功发行资产证券化产品，融资金额达492亿元，同比大幅增长86%。

今年以来，房企ABS融资热度不减。

华创证券统计显示，截止到今年4月底，国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计56单，总发行规模约1509亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、CMBN。其中，类REITs发行规模687亿，CMBS发行规模667亿，CMBN发行规模144亿。发行利率方面，CMBS发行利率普遍低于类REITs。2017年以来，商业地产资产证券化发行利率均有上调，CMBS上调幅度更为明显。

近期，碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住房REITs产品“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”第一期资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通，这是租赁住房领域首个百亿级资产证券化项目。

一位券商ABS一线从业人员在接受中国证券报（公众号：xhszzb）记者采访时表示，银行贷款已经收紧，近期房企信用债发行也遇到困难，很多机构投资者对于信用债的偏好下降。“房地产企业目前发REITs比发信用债更有动力”。首先，企业发行REITs一定程度来说降低了自身的杠杆率，实质是企业把未来的现金流提前兑付了,也就意味着企业能够得到更高的资金周转率，从而降低企业对银行贷款的依赖性。其次，投资者在购买REITs产品时，关注的是产品本身是否具备足额的资产及未来产生现金流还款的能力，这就意味着只要底层资产足够优质，发行主体本身评级对产品发行的影响并不是最主要的问题。最后，对房企来说，发REITs产品可以在不改变资产负债表的情况下，优化企业的财务报表，主逻辑是REITs产品本身具备分散项目风险的能力。

（来源：中国证券报 覃泽俊 万宇）